Tassazione sulla vendita di immobili e terreni edificabili:
imposta sostitutiva o IRPEF?
Situazione aggiornata al 2025
La vendita di un immobile o di un terreno edificabile può generare una plusvalenza, ossia un guadagno derivante
dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di donazione. In Italia, le plusvalenze immobiliari
sono soggette a tassazione, ma le regole variano a seconda delle modalità di acquisizione del bene e del tempo
trascorso tra l’acquisto e la vendita.
1. Quando si genera una plusvalenza tassabile
Una plusvalenza immobiliare è tassabile nei seguenti casi principali:
• Vendita entro 5 anni dall’acquisto: Se un immobile acquistato viene rivenduto entro 5 anni, la
plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta a tassazione, salvo che l’immobile sia stato
adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo.
• Vendita di immobile ricevuto in donazione: In questo caso si fa riferimento alla data di acquisto del
donante e al suo costo di acquisto. Se il donante aveva acquistato l’immobile da meno di 5 anni e non lo
aveva adibito a prima casa, la plusvalenza è tassabile alla rivendita da parte del donatario.
• Vendita di immobile ricevuto per successione: In caso di vendita di immobili pervenuti per eredità, la
plusvalenza non è mai tassabile, indipendentemente dal periodo trascorso dalla morte del de cuius.
• Vendita di terreni edificabili: La cessione di terreni edificabili è sempre tassata come reddito diverso,
indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto e dalla sua provenienza (compravendita, donazione o successione). N.B. Non è possibile usufruire dell’imposta sostitutiva ma il valore del terreno può essere rivalutato (imposta del 18% sul valore rivalutato)
- Modalità di tassazione: IRPEF o imposta sostitutiva
Chi realizza una plusvalenza ha due opzioni per la tassazione:
a) Tassazione ordinaria IRPEF
- La plusvalenza si somma agli altri redditi del contribuente.
- Viene tassata secondo gli scaglioni IRPEF 2025:
- 23% fino a 28.000 €
- 35% da 28.001 a 50.000 €
- 43% oltre 50.000 €
b) Imposta sostitutiva
- Aliquota fissa del 26%, indipendentemente dal reddito complessivo.
- L’opzione deve essere esercitata al momento del rogito notarile, e l’imposta viene versata direttamente dal notaio.
- Differenze e vantaggi tra IRPEF e imposta sostitutiva
| Aspetto | IRPEF | Imposta sostitutiva 26% |
| Aliquota | Progressiva (23%-43%) | Fissa (26%) |
| Calcolo | Su base imponibile complessiva | Solo sulla plusvalenza |
| Pagamento | Con dichiarazione dei redditi | Al rogito |
| Convenienza | Se il reddito totale è basso | Se il reddito è medio/alto |
- Esempi pratici
Esempio 1: Plusvalenza su vendita entro 5 anni
- Prezzo di acquisto: €100.000
- Prezzo di vendita: €150.000
- Plusvalenza: €50.000
Caso A: Contribuente con reddito totale di €20.000 (aliquota IRPEF 23%)
Tassazione con IRPEF: 23%-35% su €50.000 = €14.140 (1)
Tassazione con imposta sostitutiva: 26% su €50.000 = €13.000
Caso B: Contribuente con reddito totale di €60.000 (aliquota IRPEF 43%)
Tassazione con IRPEF: 43% su €50.000 = €21.500
Tassazione con imposta sostitutiva: 26% su €50.000 = €13.000
Esempio 2: Immobile ricevuto in donazione
- Donante aveva acquistato l’immobile nel 2022 a €80.000
- Donazione nel 2024, vendita da parte del donatario nel 2025 a €130.000
- Plusvalenza: €50.000 (perché meno di 5 anni dall’acquisto del donante)
Plusvalenza tassabile.
Esempio 3: Terreno edificabile ricevuto in donazione
- Donante aveva acquistato il terreno nel 2020 a €50.000
- Donazione nel 2024, vendita da parte del donatario nel 2025 a €100.000
- Plusvalenza: €50.000
La plusvalenza è tassabile come reddito diverso. Si può scegliere la rivalutazione prima della vendita.
- Stranieri e obbligo di dichiarazione in Italia
Se un cittadino straniero vende un immobile o un terreno edificabile situato in Italia e realizza una plusvalenza, questa è tassabile in Italia ai sensi dell’art. 23 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), perché il bene è situato nel territorio dello Stato. Questo vale anche per soggetti non residenti i quali devono:
- Presentare la dichiarazione dei redditi in Italia (modello Redditi Persone Fisiche), oppure
- Scegliere l’imposta sostitutiva al momento del rogito, che in tal caso evita l’obbligo di dichiarazione (molto più semplice per i non residenti).
Conclusioni: quale tassazione scegliere per le plusvalenze immobiliari
Quando si realizza una plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile o di un terreno non edificabile, è fondamentale valutare attentamente come tassare il reddito.
La scelta tra IRPEF e imposta sostitutiva può avere un impatto significativo sul carico fiscale. Ecco le situazioni più comuni e i criteri di scelta da considerare:
1. Contribuenti con redditi bassi (fino a € 28.000 annui)
- IRPEF: L’aliquota del primo scaglione IRPEF è del 23%, inferiore all’imposta sostitutiva (26%).
- Criterio di scelta: valutare IRPEF in luogo dell’imposta sostitutiva, soprattutto se la plusvalenza è modesta.
- Contribuenti con redditi medio-alti (€ oltre 28.000)
- Vantaggio imposta sostitutiva: Le aliquote IRPEF più elevate (35% o 43%) rendono più conveniente la tassazione secca al 26%.
- Criterio di scelta: valutare l’imposta sostitutiva, che riduce il peso fiscale e semplifica la gestione.
- Non residenti in Italia
- Vantaggio pratico: Pagando l’imposta sostitutiva al momento dell’atto, si evita l’obbligo di dichiarazione dei redditi in Italia.
- Criterio di scelta: valutare l’imposta sostitutiva, per semplicità e rapidità, a meno che la plusvalenza non sia estremamente ridotta.
- Vendita di immobili per successione
- Nessuna tassazione: Le plusvalenze su immobili ricevuti per successione non sono mai tassate (ad eccezione dei terreni edificabili).
- Vendita di terreni edificabili
- Sempre tassabili, anche se ricevuti in donazione o successione.
- Alternativa: rivalutazione del valore terreno (imposta del 18% sul nuovo valore).
Avv. Pasquale Lino ORRICO
(1) Da Fino a Aliquota Imposta
€ 0,00 € 28.000,00 23% € 6.440,00
€ 28.000,00 € 50.000,00 35% € 7.700,00
TOTALE IRPEF LORDA: € 14.140,00
